【17年の実績】特殊清掃の脱臭技術｜OST法とヒドロキシルで完全消臭

「死臭が市販の消臭剤じゃ取れないのだろうか」
「プロの脱臭技術ってどんな仕組みで消すの？」
「悪徳業者に当たって失敗したくない…」

このような悩みを抱えながら、次の入居者募集や近隣への影響を心配されている不動産管理会社の担当者様も多いでしょう。

死臭を放置したまま対応を誤ると、近隣からのクレームや入居者募集の長期停滞といった二次的な損失を招きかねません。

死臭が消えない仕組みを正しく理解し、専門技術を持つ業者に依頼することが、原状回復への最も確実な方法です。

本記事では、業歴17年・2,000件以上の施工実績があるマインドカンパニーが「特殊清掃の脱臭技術」を解説します。

本記事を読めば、脱臭技術の仕組みと費用感がわかり、信頼できる業者を見極められるようになります。

ぜひ最後までお読みください。

なぜ特殊清掃の脱臭技術でないと死臭が消えないのか

市販の消臭剤や通常のハウスクリーニングでは、死臭を完全に取り除くことは不可能です。

ここでは、専門的な脱臭技術が必要になる3つの理由を解説します。

以上の理由から、なぜ市販品では太刀打ちできないことがおわかりいただけるはずです。

死臭は表面的な汚れとは異なり、専門的な脱臭技術がなければ根本的な解決には至りません。

現在、物件の死臭でお困りの場合は、フリーダイヤル（0120-176-646）またはお見積りフォームから「間取り」や「亡くなっていた場所」をご連絡ください。

状況をお伺いした上で、必要な作業工程と概算費用を無料でお伝えします。

ヒドロ工法：特許第7525770号

臭いの大元が建物の深部に染み込んでいるから

死臭が消えない最大の理由は、体液や腐敗ガスが床材・壁の内部（構造材）まで物質として浸透しているからです。

表面の血液・体液を拭き取っただけでは、内部に染み込んだ汚染源はそのまま残ります。

実際に東京都大田区で対応した現場では、フローリングの下に捨て貼り（コンパネ）がありました。

フローリングとコンパネの厚みはそれぞれ12mmありましたが、さらに奥のパーチクルボードにまで体液の汚染が達していたのです。

このように、目に見える範囲だけを清掃しても発生源が取り除けているとは限りません。

床下や壁の内部に染み込んだ発生源が残っていれば、時間の経過とともに再び臭いが表面化します。

表面だけでなく建材の内部構造まで確認しなければ、完全な原因究明はできないのです。

実際の作業事例は、関連記事『床暖房での孤独死現場による特殊清掃の注意点（東京都大田区）』をご覧ください。

死臭の成分と発生メカニズムが特殊だから

死臭は料理やタバコなどの生活臭とは異なり、特殊な化学物質そのものが悪臭の原因です。

体内にとどまった細菌が急激に増殖してタンパク質を分解する過程で、硫化水素やカダベリンなどの腐敗ガスが大量に発生します。

この腐敗ガスを市販の芳香剤でごまかそうとすると、人工香料と混ざってより不快な複合臭へと悪化しかねません。

どうしても応急処置が必要な場合は、無香料タイプの吸着型消臭剤を利用したほうがよいでしょう。

動物性タンパク質由来の複雑な構造を持つガスを無臭化するには、成分自体を化学的に破壊する必要があります。

なお、市販の消臭剤とプロ用の業務用消臭剤の違いについて詳しく知りたい方は、関連記事『【特殊清掃のプロが解説】市販の消臭剤は効く？業務用との違いと失敗しない』も読んでみてください。

消臭の専門技術と機材の組み合わせが必要だから

死臭を根本的に消すには、発生源の物理的除去だけでは不十分です。専門薬剤・業務用機材を組み合わせた技術が必要となります。

具体的には、以下の3つの専門要素の組み合わせが必須です。

これらの工程が1つでも欠けていると、数週間から数ヶ月後に再び部屋に悪臭が漂い始めます。

実際にマインドカンパニーへの再施工依頼は、月に何件も寄せられています。

その多くが、他社で行われた「壁紙をはがしただけで水回りの清掃が一切されていない」といった中途半端な作業が原因です。

この3要素すべてを自社で完結できる業者かどうかが、原状回復を確実に行うための分かれ目になります。

特殊清掃のプロはどのような脱臭技術で消臭するのか

プロによる死臭の完全な除去には、確実な消臭環境を整えることが欠かせません。

マインドカンパニーでは、大工工事・塗装工事・ルームクリーニング・脱臭作業の4つの工程を組み合わせています。

この一連の作業の最終仕上げとなるのが脱臭工程であり、主に以下の2つを軸に据えています。

また、これらの機材の力を100%引き出すために、前処理としての「徹底したルームクリーニング」を重要視しています。

オゾン発生器を利用して臭いの元を破壊する

オゾン脱臭は、悪臭物質を根本から別の無臭物質へ作り変える確実な技術です。

オゾンの持つ酸素より原子が1つ多い不安定な性質を活かし、高い酸化力で臭いの元と結合させて化学的に変化させます。

マインドカンパニーでは、オゾン発生量7,500mg/h以上の「OST法基準」を上回る専用機材「Tiger」を導入しています。

「Tiger」は12,000mg/hの生成能力により、2DK以上の広い間取りでも高濃度のオゾンを充満させることが可能です。

反応を終えた余剰気体は酸素へ戻るため、作業後の換気を徹底すれば有害な成分が残る心配もありません。

この強力な専用機材と化学的な技術を掛け合わせて、深刻な死臭も安全かつ完全に消し去ります。

壁や天井まで臭いが染み込んだケースの具体的な対処を、関連記事『孤独死現場で壁・天井に臭いが染みた場合の完全対処法｜除菌→脱臭→補修まで専門家が解説』で解説しているので参考にしてください。

ヒドロ工法で酸化物質を人工的に発生させる

ヒドロキシル発生器を使う「ヒドロ工法」は、オゾンと同様の酸化分解の仕組みを、人体に無害な形で実現する技術です。

高濃度のオゾンは有害なため有人環境での稼働ができず、ゴム製品などを劣化させるリスクを伴います。

一方で、ヒドロキシルラジカル（オゾンと似た酸化力を持つ物質）を人工的に発生させるのがヒドロキシル発生器です。

この発生器は人体や動植物に無害で、有人稼働が可能な点が強みです。

マインドカンパニーでは、最もハイパワーな「Odorox BOSS XL3」を保有しています。

狭い間取り向けの小型機「OH Air Myspace」もあり、現場の広さに応じた使い分けが可能です。

観点	オゾン発生器	ヒドロキシル発生器
有人稼働	不可（高濃度で有害）	可能（人体・動植物に無害）
得意な場面	・2DK以上の広い間取り ・高濃度が必要な現場	・1K・2DK等の狭い間取り ・緊急パック等の短時間消臭

このように、オゾン発生器とヒドロキシル発生器にはそれぞれ得意分野があります。

現場の間取りや汚染度合いに応じて正しく使い分ける技術力が、完全消臭には欠かせません。

オゾンとヒドロキシルの違いは、以下の動画『【特殊清掃】効果絶大！ヒドロキシル【他社には負けない！】』でも解説しています。

徹底したルームクリーニングで機材の力を100%引き出す

業務用機材の消臭効果を最大限に引き出すには、機材投入前の徹底したルームクリーニングという前処理が必須です。

強烈な死臭は、遺体があった場所だけでなく、部屋全体のホコリや油汚れにも吸着します。

仮に清掃せずに機材だけを稼働させても、汚れに吸着した臭いの粒子が作業後も悪臭を排出し続けてしまいます。

マインドカンパニーが複数の工程を掛け合わせているのは、この前処理を軽視すると完全消臭に届かないためです。

多くの同業他社は、汚染箇所の除去とオゾン消臭のみで作業を終えてしまいがちです。

部屋全体を対象にした前処理を挟むかどうかが、引き渡し後に臭いが戻るかどうかの分かれ目になります。

なお、こうした専用の認定技術・機材を用いる手法は消臭・脱臭に限らず、カビの除去作業でも同様に採用しています。

特殊清掃の脱臭技術があればリフォームの必要はないのか

脱臭技術を持ってしても、床解体などのリフォームが必要になるケースもあります。

判断基準は場所によって異なるため、床・浴室・トイレの3つのケースを見ていきましょう。

それぞれ詳しく解説します。

体液が床下に浸透している場合は必須

表面的な見た目だけでは、汚染がどこまで達しているか正確に判断できません。

もし、体液が床下まで浸透している場合は、床材の一部または全面的な解体が必要です。

実際の作業では、まず汚染箇所周辺を小さく切り抜いて床材や下地の厚みを測定します。

続いて床を支える根太を傷つけないよう、汚染部分のみを慎重に切り取ります。

その後、露出した基礎を血液分解薬剤で洗浄し、活性炭入りの防臭塗料で臭気を封じ込めるのです。

仕上げに新しい根太で補強し、床材を元の状態へ復元していきます。

浸透具合を正しく見極めて解体範囲を最小限に抑えることが、無駄なリフォーム費用を防ぐことにつながります。

ユニットバスは交換不要の場合がほとんど

浴室で亡くなったケースでは、経験の浅い業者はユニットバスごとの交換を提案しがちです。

しかし、高度な技術を持つ特殊清掃業者であれば、ほとんどの場合交換する必要はありません。

まず、浴槽の外装カバー（エプロン）を外して内部を高圧洗浄し、排水管や追い焚き配管に溜まった体液は特殊薬品を使って除去します。

浴槽のFRP（繊維強化プラスチック）に染み込んだ色素沈着は、特殊薬剤に数日かけて浸け置きすることで除去します。

全面的な交換リフォームが必要になると90万〜150万円もの費用が発生しますが、特殊清掃のみで原状回復させられればコストを最小限に抑えられます。

ただし、本当に交換が不要であるかは、プロの目による正確な現地確認が欠かせません。

費用面の不安を取り除くためにも、まずは無料のお見積りフォームからお気軽にご相談ください。

ヒドロ工法：特許第7525770号

トイレは解体が必要になりやすい

トイレは狭い空間であるため、体液が壁際の巾木（壁と床の境目に取り付けられた部材）まで到達しやすくなります。

そのため、他の場所と比べて部分解体が必要になりやすい場所です。

床材の除去や便器の取り外しに加え、巾木や壁材の石膏ボードまで体液が吸い上げられているケースも珍しくありません。

その場合は壁を床から高さ60〜70cm程度まで切り取り、新しい石膏ボードに張り替えます。清掃・防臭処理とオゾン消臭を経たうえで、必要に応じて原状回復リフォームを行う流れです。

トイレは空間が狭い分、汚染が壁面全体に回りやすい特性があるため、床だけでなく壁の状態まで含めた確認が必要になります。

特殊清掃の脱臭にかかる費用相場

脱臭にかかる費用は、発生場所や作業工程によって幅があるのが一般的です。

マインドカンパニーの料金表にもとづき、3つのパターンでの目安を紹介します。

見積もりを依頼する際の参考にしてください。

【プラン別】脱臭・消臭費用

マインドカンパニーの特殊清掃は3プランに分かれており、脱臭・消臭の工程内容によって料金が変わるのが特徴です。

プラン	金額（税込）	内容
緊急パック	10万8,900円	・消毒作業 ・床上のみの清掃 ・約1時間の除菌消臭器設置 ・初期消臭や応急処置向け
徹底消臭プラン	16万5,000円〜60万5,000円	・全体クリーニング ・クロス剥がし ・床下防臭処理
原状回復プラン	27万5,000円〜330万円	原状回復工事まで一括対応

不動産管理会社様・家主様からのご依頼では、全体クリーニングと床下防臭処理まで含む「徹底消臭プラン」が最も多く選ばれています。

マインドカンパニーでは、料金の不透明さの不安を解消するため、ホームページ上で細かな料金設定を公開しています。

ご予算や現場の状況、希望される仕上がりに合わせてプランをお選びください。

【発生場所別】特殊清掃の費用

孤独死が発生した場所によっても、清掃・消臭にかかる費用は変動します。

マインドカンパニーの料金表に基づく目安は以下のとおりです。

発生場所	内容（遺品整理なし）	内容（遺品整理あり）
・1Kマンション洋室 ・1Kアパート和室	27万5,000〜38万5,000円	33万〜55万円
浴室（風呂場） ・トイレ ・土間（玄関）	22万〜38.5万円	27.5万〜60.5万円

浴室・トイレ・玄関は洋室・和室と比べて空間が狭い分、単価の幅がやや狭くなっています。

ただし遺品整理の有無で、総額は大きく変わります。

この相場はあくまでマインドカンパニーの料金表に基づく目安のため、依頼先の業者によって設定が異なる点にご留意ください。

【作業工程別】脱臭に関わる個別項目の費用

脱臭に直接関わる作業を工程ごとに分解すると、以下のような個別費用がかかります。

作業工程	費用（税込）
除菌消臭器の設置（オゾン／ヒドロキシル）	33,000円／日
除菌剤による散布	16,500円〜38,500円
汚染箇所の解体	5,500円〜110,000円
床下防臭処理	27,500円〜110,000円
クロス（壁紙）剥がし	16,500円〜88,000円
臭気度数測定	16,500円／回

除菌消臭器は臭いのレベルに応じて平均3日間程度稼働させることが多く、稼働日数が増えるほど総額も上がります。

作業工程ごとの内訳が明確な見積書であれば、どの部分にどれだけ費用がかかっているかを把握しやすいでしょう。

確実に完全消臭できる特殊清掃業者の見極め方

脱臭技術は業者によって差が大きいため、相見積もりで料金だけを比較するのは得策ではありません。

技術力を見極めることが重要です。ここでは、業者選びで確認すべき6つのポイントを紹介します。

それぞれ詳しく解説します。

実績に「手間のかかる具体的な作業」が公開されているか

業者選びでは、複数社で相見積もりを取るよりも、具体的な作業実績が公開されているかどうかを重視してください。

特殊清掃において、高い施工技術を持つ会社は全国的に少なく、単なる価格比較では質の低い業者を選んでしまう恐れがあるからです。

実績を見る際は、便器の脱着や浴槽のシミ抜き、換気扇の分解洗浄といった手間のかかる工程に注目しましょう。

担当者からの口頭説明だけでなく、実際の施工写真（便器の取り外しや床下の解体など）がサイト上に掲載されているかを確認してください。

手間のかかる清掃過程を写真付きで公開している業者は、現場での施工実績が豊富で、確かな技術力を持っていると判断できます。

部屋全体のルームクリーニングを重視しているか

汚染箇所だけでなく部屋全体を対象としたルームクリーニングを実施するかの確認も欠かせません。

窓サッシや換気扇の内部、玄関ドアなどにも悪臭は吸着しやすく、放置すると後から臭いが戻ってくる恐れがある場所です。

汚染部分の除去とオゾン消臭だけで済ませる業者に依頼すると、直後は無臭に感じても時間の経過とともに臭いが発生しかねません。

再発のトラブルを防ぐためにも、見積もりの段階でルームクリーニングの具体的な対応範囲を必ず質問しましょう。

細部まで徹底して清掃する業者かどうかを、事前にしっかりと見極めることが原状回復を成功させるための秘訣です。

見積書が作業工程別に細かく分かれているか

業者選びでは、作業工程ごとに金額の内訳が明記された見積書を提示する会社を選んでください。

「一式〇〇円」とまとめられた書面は、後々の金銭トラブルを引き起こす原因になりやすいです。

内訳がわからない状態では、本来不要な作業が含まれていてもすぐには見抜くことができません。

作業範囲が曖昧なまま契約を進めて、後から追加費用を請求されるといったケースも少なくありません。

各工程の記載が詳細であれば、仮に追加が発生したとしても提案された料金が適正なものかを客観的に判断できます。

見積もりを受け取る際は細かな金額設定に目を通し、少しでも疑問があればその場で質問して不安を解消しておきましょう。

臭いが完全に抜けた状態で引き渡しをしてくれるか

引き渡し時点でオゾン臭が中和され、完全消臭できているかどうかを確認できる体制が整っているかも重要な判断基準です。

作業後は反応しきれなかった余剰オゾンが室内に残ることがあるため、換気作業が必須です。

引き渡し前に以下のようなポイントを確認しましょう。

臭気は40万種類以上あるとされており、100%の無臭を保証することは現実的ではありません。

マインドカンパニーでは、事故物件との疑いを持たずに入室できる状態を「完全消臭」と定義しています。

その水準まで到達しているかを客観的な数値や立ち会いで確認できる業者であれば、安心して引き渡しを受けられます。

特殊機材や薬剤が充実しているか

保有する機材・薬剤の台数は、そのまま施工対応力につながる要素です。

一般的に、除菌消臭器は一つの現場で平均3日間程度稼働させる必要があります。

たとえば、除菌消臭器を1機しか保有していない業者の場合、機材を使用中であれば空くまで待たなければなりません。

施工までに待機期間が生じるほど、室内の悪臭が続く期間の長さにつながるのです。

マインドカンパニーでは以下のような特殊機材を10機以上自社保有し、各種専門薬剤も取り揃えることで、月30〜40件の依頼にも対応できる体制を整えています。

見積もりの段階で、機材の保有台数や対応可能な時期を質問してみましょう。

すぐに対応してもらえるかどうかが、結果的には追加費用の抑制にもつながります。

周辺住民への配慮や正しい防護を行っているか

業者選びにおいて、周辺環境への気配りや防護対策の徹底は、不動産管理会社にとって外せない確認項目です。

近隣トラブルが起きてしまうと、今後の入居者募集にまで悪影響を及ぼしかねません。

特殊清掃作業の現場では、以下のような配慮が必須です。

特に汚染物を搬出する際、近隣への悪臭漏れを防ぐ配慮が行き届いているかは重要です。

作業中の適切な対応や事後の消臭確認まで丁寧に行う業者を選べば、トラブルのリスクを抑えられます。

気配りが行き届いている業者に依頼することが、円滑な物件運用の再開につながります。

特殊清掃の脱臭技術に関するよくある質問

ここでは、読者から特に多く寄せられる3つの疑問に回答します。

特殊清掃は脱臭技術とルームクリーニングで効果が得られる

完全消臭を実現するには、専用の脱臭機材と徹底したルームクリーニングの組み合わせが不可欠です。

死臭は建物の構造内部にまで浸透しており、市販品や表面的な対処だけでは根本的な解決には至りません。

現場状況に合わせてオゾンやヒドロキシルを使い分け、事前のルームクリーニングを徹底する高度な技術が求められます。

このような技術力の高い業者に依頼すれば、高額なリフォーム費用を回避できるでしょう。

「作業工程ごとの詳細な見積もりを出せるか」「解体から脱臭まで一貫して行えるか」を基準に業者を選ぶことが、無駄なリフォーム費用を防ぐ秘訣です。

物件の被害拡大や近隣トラブルを未然に防ぐためにも、まずはマインドカンパニーの無料見積もりをご利用ください。

現場の状況をお知らせいただければ、最短で必要な費用と工期をご提示いたします。