孤独死が起きると事故物件？特殊清掃の有無は関係ある？
入居者がお部屋で亡くなると、その物件はいわゆる「事故物件」として扱われることになります。事故物件であることを知らせることなく次の入居者を募集するのは、訴訟につながるNG行為として有名ですが、具体的にどこからが事故物件として扱われるかは曖昧です。
そこでこの記事では、孤独死が発生すれば発見までの日数に関係なく事故物件になってしまうのか、特殊清掃の有無は判断基準になるのかなどをご紹介します。
保有する不動産での孤独死や特殊清掃については、マインドカンパニーに一度ご相談ください。
事故物件の基準・定義とは
では、事故物件として扱われるようになる基準や定義について見ていきます。
「心理的瑕疵の有無」によって決まる
結論として、所有する物件が事故物件として扱われるか否かは、「心理的瑕疵の有無」によって決まります。
心理的瑕疵とは、物件をこれから使用する借主や買主に、心理的な抵抗が生じる可能性のある事象のことを指します。実際に心理的な抵抗が生じているかではなく、抵抗が生じる可能性がある事象が起きている場合には、それを告知しなければいけません。
具体的には、孤独死や事故死、自殺や他殺などが心理的瑕疵があるとされる代表例です。この他にも、近くに墓地があったり、指定暴力団の構成員などが住んでいるなども、心理的瑕疵があるとして扱われることがあります。
ただし、心理的瑕疵の有無については基準が非常に曖昧で、病死を含む自然死であっても心理的瑕疵になりうるという考え方も存在していました。
そこで2021年10月8日に、国土交通省より「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が発表され、心理的瑕疵の有無についての判断基準ができました。
このガイドラインでは、以下のケースでは告知が不要であるという基準が設けられています。
- 自然死や日常生活での不慮の死（転倒や誤嚥）
- 日常生活において通常使用しない共用部分
- 事案発生もしくは特殊清掃から3年が経過した日常生活において通常使用する共用部分
しかし、このガイドラインにおいても、「事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に強い事案は告げる必要がある」と、物件オーナーの尺度によって心理的瑕疵の有無が変わってしまう記載もあります。
そのため、このガイドラインが策定された現在においても、心理的瑕疵の有無についての判断基準は非常に曖昧であるというのが現実です。
特殊清掃が必要だと事故物件として扱われることがほとんど
判断基準のひとつではありますが、特殊清掃が必要だと事故物件として扱われる事がほとんどです。
先程ご紹介した告知が不要なケースに該当する自然死や日常生活での不慮の死であった場合でも、ご遺体の発見が遅れた場合は孤独死となり、心理的瑕疵があると判断されるのが一般的です。
「特殊清掃は必要ないから、心理的瑕疵はない」と判断することはできませんが、特殊清掃を行った場合はその旨を告知する義務が発生すると考えてよいでしょう。
所有物件が事故物件として扱われれるデメリット
自身の所有する物件が事故物件として扱われるデメリットを簡単にまとめます。
売却する（売主）場合
自宅として物件を所有していた場合、事故物件となると売却価格が1～5割ほど通常よりも安くなってしまいます。発見が早かった孤独死の場合は1～2割、ある程度日数が経って発見された孤独死や自殺は2～4割、他殺は5割と言われることもありますが、実際にはケースバイケースで値段は変わります。
なお、「解体して更地にすれば本来の価格で売却できるのでは」と考える方もいますが、土地にも心理的瑕疵の告知義務は発生するため、隠して売却することはできません。
貸主（大家）の場合
不動産を賃貸物件として貸し出している場合、やはり心理的瑕疵の告知義務が発生するため、通常の賃料で貸し出すことは難しくなります。相場としては、2～3割ほど通常の賃料よりも安くなると言われています。
また、孤独死が発生して入居者の遺族が見つからなかった場合は、貸主の負担で特殊清掃を行うしかありません。そのため、孤独死保険などに加入しておくという選択肢もあります。
事故物件の告知義務はいつまで続く？
事故物件の基準や定義と同じく、よく問題になるのが告知義務がいつまで続くのかという点です。
メディアでは「一度入居者が入れば告知義務はなくなる」「事故物件に数ヶ月住むアルバイト」などが話題になりますが、先ほどの国土交通省のガイドラインでは3年と明確に記載されました。
（１）宅地建物取引業者が告げなくてもよい場合について
②賃貸借取引の対象不動産において①以外の死が発生又は特殊清掃等が行われることとなった①の死が発覚して、その後概ね３年が経過した場合
引用：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」
しかし、やはり心理的瑕疵については個別の事案ごとに判断をする必要があり、裁判でも画一的な判決が出ているわけではありません。過去の裁判では、50年以上前の殺人事件で心理的瑕疵があるという判決が出たこともあります。
国土交通省のガイドラインが策定されてからは、大きなトラブルが起きていないため不明ですが、今後はこのガイドラインに則って裁判での判決も変わっていく可能性があります。
孤独死の被害を最小限に抑えるために必要なこと
最後に、孤独死による所有物件の被害を、最小限に抑えるために必要なことについてご紹介します。
孤独死がすぐに発見できる仕組みづくり
孤独死は発見までに日にちが経てば経つほど、被害が拡大していきます。フローリングや畳の張替えだけではなく、床下の根太や大引きを解体する大規模なリフォームが必要になるケースもあります。
そして、孤独死の発生から日にち経つほど心理的瑕疵が大きくなるというケースもあるため、様々な面で孤独死はなるべく早く発見したいところです。
高齢者を入居させる場合には、高齢者見守りサービスへの加入を必須にしたり、自身で定期的な連絡を行うなど、もしも孤独死が発生した際にはすぐに発見できる仕組みを作っておくべきといえます。
なるべく早く特殊清掃を依頼する
孤独死が発生した場合には、なるべく早く特殊清掃を依頼するようにしましょう。
遺体の発見後すぐは警察による検死やDNA鑑定が行われるため、即時作業することは難しいのですが、その後の対応について遺族と打ち合わせをしておくことにより、初動対応を早めることが可能です。
手直しの必要ない特殊清掃業者を選ぶ
非常に残念ではありますが、特殊清掃を行うために必要な知識と技術を持ち合わせていない業者が、各地で数多く存在しています。
そういった業者に特殊清掃を依頼してしまうと、消臭できていなかったり、見えない部分の清掃ができていなかったりするケースがあります。事実、当社にも他社が一度作業したあとの手直し作業でご相談をいただくことがあります。
なるべく急いで作業を依頼するべきではありますが、見積もり時にしっかりと作業内容の説明を受け、信頼できる業者へと依頼するようにしてください。特殊清掃業者の選び方については、「孤独死の特殊清掃を依頼する業者の選び方」をご覧ください。
