所有するアパートで孤独死が起きた時に必要な大家の対応とは？｜東京・神奈川・千葉・埼玉エリアの特殊清掃ならマインドカンパニーにまで

孤独死が発覚した際の初期対応から、遺族との相談、家賃の精算、賃貸契約の解除、そして次の入居者への告知義務など、大家が知っておくべき重要なポイントを解説します。

また、孤独死を早期に発見する方法や特殊清掃費用についても紹介します。大家としての対応が適切であれば、トラブルを未然に防ぎ、アパート経営をスムーズに進めることが可能となります。

所有アパートで孤独死が起きた時の大家の対応

第1発見者の場合は警察と遺族に連絡

所有アパートで孤独死が起きた場合、大家としては様々な対応が求められます。自身が第1発見者の場合は、まず警察と遺族に連絡しましょう。大家が孤独死を発見するケースでは少ないですが、まだ息が残っている場合は119番で救急車を呼んでください。

警察には現場検証と死因の調査を依頼し、遺族には事情を説明し、今後の対応について相談します。

遺体を搬出しないことには、所有物件への被害も進行してしまうことはもちろん、故人（入居者）の尊厳のためにも、まずは迅速な対応が求められます。

原状回復と残置物の撤去について遺族と相談

次に、原状回復と残置物の撤去について遺族と相談します。孤独死が起きた部屋は、溶け出した体液や悪臭、害虫等で、とても一般の人は立ち入ることができないほど凄惨な状況となっているため、専門の特殊清掃に依頼することが一般的です。

また、遺品や家具などの残置物についても、遺族に処分を求めましょう。

詳しくは後述しますが、これらの費用は相続人や連帯保証人がいれば、そのいずれかが費用を負担するのが一般的ですが、自然死の場合は全額の負担を求めるのは難しいケースもあります。

家賃の精算や賃貸契約の解除

原状回復と残置物の撤去が完了すれば、家賃の精算や賃貸契約の解除など、通常の賃貸契約の手続きについても行います。

孤独死が発覚した時点での未払い家賃については、遺族や連帯保証人に請求することが可能です。また、賃貸契約は原則として死亡により終了しますが、なんらかの事情ですぐに物件を引き渡しできない場合は、その期間の家賃も請求できます。。

以上のような対応を行う一方で、大家としては法律や倫理に則った行動を心掛けることが重要です。例えば、遺族への配慮やプライバシーの保護、適切な情報開示などが求められます。

また、孤独死が起きたことによる損害を最小限に抑えるためにも、早期発見の仕組みを整備することが推奨されています。具体的には、家賃の滞納や異臭、害虫の発生などの異常を早期に察知し、適切な対応を行うことが重要です。

アパートの入居者の相続人や連帯保証人に損害賠償請求はできる？

アパートの入居者が孤独死した場合、大家としては様々な費用が発生します。その中で、相続人や連帯保証人に対して損害賠償請求ができるのかという問題は、大家にとって重要な課題となります。

自然死や事故死だと損害賠償請求は難しい

まず、自然死や事故死の場合、損害賠償請求は基本的に難しいとされています。これは、死亡者が故意や重大な過失によって死亡したわけではないため、相続人や連帯保証人に対する損害賠償請求の根拠がないためです。

しかし、これは一般的な考え方であり、具体的な事例や法律によっては異なる場合もありますので、弁護士などの専門家に相談することをお勧めします。

自殺の場合は損害賠償請求できる可能性がある

一方、自殺の場合は損害賠償請求が可能な場合があります。これは、自殺は故意行為であり、その結果として大家に損害が発生したと考えられるためです。自殺の他には、部屋をゴミ屋敷状態にしていたケースにおいても、損害賠償請求できる可能背もあります。

しかしこちらについても、必ずしも全てのケースで損害賠償請求が認められるわけではありません。具体的な事例や法律によっては異なる場合もありますので、こちらも専門家に相談することをお勧めします。

また、損害賠償請求をする際には、具体的な損害額を明確にする必要があります。これには、特殊清掃費用や原状回復費用、家賃の未払い分などが含まれます。これらの費用を明確にすることで、損害賠償請求の根拠を明確にすることができます。

以上のように、アパートの入居者の相続人や連帯保証人に対する損害賠償請求は、死亡の原因や具体的な損害額などによって異なります。裁判を起こしても、被害額を満額回収できないケースも少なくないため、総合的な判断が大家には求められます。

所有アパートで孤独死が起きたら次の入居者に告知義務は発生する？

所有アパートで孤独死が起きた場合、次の入居者に対する告知義務が発生するかどうかは、その死因や発見までの期間などによります。

自殺の場合は次の入居者に告知する義務が発生する

死因が自殺であった場合は、もちろん次の入居者に対して告知する義務が発生します。

これは、自殺が起きた物件に対する心理的瑕疵という観点から、新たな入居者が入居する前に告知する必要があるとされています。

リフォーム等を行った上で、自殺であったことを告知せず次の入居者と契約した場合、契約解除だけでなく損害賠償を求められる可能性があります。必ず自殺による孤独死が合ったことを告知しましょう。

自然死や事故死による孤独死は発見期間によって告知義務の有無は異なる

一方、自然死や事故死による孤独死の場合、発見までの期間によって告知義務の有無が異なります。

どこまで告知する義務があるのかは個別の判断になりますが、死後1週間以内に発見され、特殊清掃が必要ない場合は告知義務がないと判断されるケースがあります。それ以上の期間が経過していた場合は、物件に対する心理的瑕疵として告知義務が発生する可能性があります。

しかし、やはり個別での判断となるため、1週間以内に発見されたとしても、告知せずにいると次の入居者から損害賠償請求を受ける可能性もあります。リスクを抑えるためには、家賃収入が減ったとしても孤独死が合ったことを告知するとよいでしょう。

孤独死が起きた部屋以外には告知義務は発生しない

孤独死が起きた部屋以外の部屋については、告知義務は発生しません。これは、孤独死が起きた部屋とは別の部屋には心理的瑕疵が生じないと考えられるためです。

以上のように、所有アパートで孤独死が起きた場合の告知義務は、死因や発見までの期間などによります。大家としては、法律や倫理に則り、適切な対応を心掛けることが求められます。

所有アパートで孤独死が起きた場合の特殊清掃費用について

所有アパートで孤独死が起きた場合、大家が直面する一つの課題が特殊清掃の費用です。特殊清掃とは、死後の遺体が長時間放置された結果、発生した悪臭や汚染物質を除去するための専門的な清掃作業を指します。これは一般的な清掃業者では対応できないため、専門の業者に依頼する必要があります。

特殊清掃の費用は、清掃が必要な範囲や汚染の程度、作業に必要な時間などにより変動しますが、一般的には数十万円から100万円前後となることが多いです。

例えば、洋室でお亡くなりになった場合、当社マインドカンパニーでは以下のような料金表での対応となります。

そのため、大家としては、孤独死が発生した場合のリスクを考慮し、適切な保険に加入しておくことが重要です。例えば、賃貸住宅経営者向けの保険には、特殊清掃費用を補償するものもあります。また、賃貸契約時には、孤独死が発生した場合の特殊清掃費用の負担について、入居者と明確に合意しておくことも一つの対策となります。

所有アパートでの孤独死を早期発見する方法はある？

所有するアパートでの孤独死を早期発見する方法はいくつか存在します。早期発見は、大家にとっても入居者にとっても重要です。大家は物件の管理や清掃、再入居の準備などをスムーズに進めることができ、入居者は適切な医療介護を受ける機会を得ることができます。

関連記事：孤独死を防ぐためにできる6つの対策

家賃の滞納は入居者に連絡を取る

家賃の滞納は、入居者が何らかの問題を抱えている可能性を示す重要なサインです。特に、これまできちんと家賃を支払っていた入居者が突然滞納するようになった場合、健康状態や生活状況に何か変化があった可能性があります。そのような場合、大家は直接入居者に連絡を取り、状況を確認することが重要です。

悪臭や害虫などのクレームはすぐに物件を確認する

アパートの近隣住民から悪臭や害虫のクレームが寄せられた場合、それは孤独死の可能性を示す警告信号かもしれません。大家はすぐに物件を確認し、必要であれば専門の清掃業者に依頼するなどして対応するべきです。

入居者に見守りサービス等の契約を勧める

高齢者や一人暮らしの入居者に対しては、見守りサービスや緊急通報サービスの利用を勧めることも有効です。これらのサービスは、入居者が何らかの問題を抱えている場合に早期に対応することを可能にします。

以上のような方法を通じて、大家は所有するアパートでの孤独死を早期に発見し、適切な対応を行うことができます。しかし、これらの方法はあくまで予防策であり、全ての孤独死を防ぐことはできません。大家は、孤独死が発生した場合の対応策もあらかじめ準備しておくことが重要です。

まとめ

所有するアパートで孤独死が起きた場合、大家としては迅速で適切な対応が求められます。
孤独死現場の特殊清掃は非常に重要性の高い課題です。汚染箇所を完全に除去し、臭いを取り除くことができれば、その後の被害を最小限に抑えることが可能です。
入居者の親族や連帯保証人と連絡がつく場合、連絡がつかず実費で清掃しなければ行けない場合のどちらにおいても、まずは当社マインドカンパニーまでご相談ください。
当社は決して格安の作業が可能なわけではありませんが、トータルコストを抑えるためにも当社のようなレベルの高い特殊清掃業者に相談されることをおすすめします。